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Tasse e Imposte

Canone Concordato

Calcola il canone di affitto concordato entro i valori degli accordi territoriali e il risparmio fiscale con la cedolare secca al 10%.

Il tuo calcolo

Modifica i dati e confronta

Canone concordato: caratteristiche, vantaggi e calcolo

Il contratto a canone concordato (art. 2 c. 3 L. 431/1998) è una forma di locazione abitativa in cui il canone è determinato entro i parametri fissati dagli Accordi Territoriali stipulati tra associazioni dei proprietari e dei conduttori a livello comunale. È pensato come compromesso fra le esigenze di redditività del locatore e la necessità di canoni accessibili per il conduttore.

Caratteristiche del contratto 3+2

  • Durata: 3 anni + 2 di rinnovo automatico (a meno di disdetta motivata 6 mesi prima).
  • Canone: vincolato ai valori dell'Accordo Territoriale del Comune (range minimo-massimo per metro quadrato, in funzione di zona, tipologia immobile, dotazioni).
  • Asseverazione: per godere delle agevolazioni fiscali, il contratto deve essere asseverato da un'organizzazione sindacale firmataria dell'Accordo Territoriale.

Vantaggi fiscali

Per il locatore:

  • Cedolare secca al 10% (sostitutiva di IRPEF e addizionali) anziché il 21% del contratto a canone libero, su tutto il territorio nazionale dal 2020.
  • Riduzione IMU del 25%: nei comuni ad alta tensione abitativa l'aliquota IMU è ridotta a tre quarti.
  • Esenzione imposta di registro con cedolare secca; con tassazione ordinaria, riduzione del 30% della base imponibile.

Per il conduttore:

  • Detrazione IRPEF di 247,90 € per redditi fino a 15.494 € e 123,95 € fra 15.494 € e 30.987 € (importi attualmente in vigore).
  • Detrazione maggiorata per studenti universitari fuori sede.
  • Stabilità del canone (rivalutazione ISTAT al 75%, nei limiti dell'Accordo).

Quando conviene

Il canone concordato conviene al locatore quando il vantaggio fiscale (cedolare 10% vs 21%, riduzione IMU 25%) compensa la perdita di canone rispetto al libero mercato. Il break-even dipende dal comune: nelle grandi città ad alta tensione (Roma, Milano, Firenze, Bologna) la differenza fiscale rende il concordato spesso più vantaggioso del libero in valori netti.

Comuni ad alta tensione abitativa

Le agevolazioni IMU al 75% si applicano nei comuni "ad alta tensione abitativa" individuati dal CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica): tutti i capoluoghi di Provincia e numerosi comuni limitrofi.

Limiti del calcolatore

Lo strumento applica una stima generica. Per il calcolo esatto del canone massimo applicabile è necessario consultare l'Accordo Territoriale del proprio Comune, che contiene tabelle specifiche per zona, tipologia, dotazioni e classe energetica dell'immobile.

Quanto si paga di tasse con il canone concordato rispetto al canone libero?

Cedolare secca concordato (3+2)10% del canone annuo
Cedolare secca libera (4+4)21% del canone annuo
IRPEF ordinaria (base imponibile)95% del canone annuo (abbattimento 5%)
Risparmio annuo (es. 700 €/mese)Cedolare 10%: 840 € vs cedolare 21%: 1.764 € → risparmio 924 €
Riduzione IMU (alta tensione abitativa)Aliquota ridotta al 75% dell'aliquota base

Avvertenza

Il risultato è una stima basata su parametri standard e non rappresenta un calcolo ufficiale. Per importi vincolanti consulta i canali ufficiali (Agenzia delle Entrate, INPS, banca) o un commercialista o CAF.

Come calcolare la tassazione del canone concordato

Inserisci i dati del tuo contratto per confrontare cedolare secca agevolata, cedolare ordinaria e IRPEF e stimare il risparmio fiscale annuo.

  1. 1

    Inserisci il canone mensile

    Digita l'importo in euro del canone mensile pattuito nel contratto, ad esempio 650 €. Il calcolatore moltiplica per 12 per ottenere il reddito annuo.

  2. 2

    Indica la superficie in m²

    Inserisci i metri quadri commerciali dell'immobile per verificare se il canone rientra nel range OMI della zona. Esempio: 75 m².

  3. 3

    Scegli la zona OMI

    Seleziona la macro-zona che meglio descrive la posizione dell'immobile: A1 centro storico di pregio, B1 semicentrale, C1 periferica, D1 suburbana.

  4. 4

    Leggi il confronto fiscale

    Il calcolatore mostra cedolare concordata (10%), cedolare libera (21%) e IRPEF ordinaria con abbattimento 5%, e il risparmio netto rispetto all'IRPEF.

  5. 5

    Verifica il range di canone ammissibile

    Controlla se il canone mensile inserito è coerente con il range OMI calcolato (min-max €/mese) prima di procedere con l'Accordo Territoriale del tuo Comune.

Domande frequenti

Qual è l'aliquota della cedolare secca per il canone concordato?
Con un contratto 3+2 a canone concordato si applica la cedolare secca agevolata al 10%, anziché al 21% previsto per il canone libero. L'imposta sostituisce IRPEF e addizionali. Esempio: canone 700 €/mese → reddito annuo 8.400 € → cedolare concordata 840 €, cedolare libera 1.764 €.
Come si calcola la base imponibile IRPEF per i redditi da locazione?
Con tassazione ordinaria (senza cedolare) la base imponibile è il 95% del canone annuo lordo (abbattimento del 5%). Le aliquote IRPEF sono: 23% fino a 28.000 €, 33% da 28.001 a 50.000 €, 43% oltre 50.000 €. La cedolare secca elimina questo calcolo applicando un'aliquota fissa sull'intero canone.
Cosa sono le zone OMI e come influenzano il canone concordato?
Le zone OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) classificano il territorio comunale per livello di mercato. Il calcolatore usa valori di riferimento per quattro macro-zone: A1 centro storico pregio (5,5–12,0 €/m²/mese), B1 semicentrale (4,0–8,5), C1 periferica (3,0–6,5), D1 suburbana (2,0–5,0). Per il canone esatto occorre l'Accordo Territoriale del Comune.
Quando conviene il canone concordato rispetto al canone libero?
Conviene al locatore quando il risparmio fiscale — cedolare al 10% invece del 21%, più la riduzione IMU del 25% nei comuni ad alta tensione abitativa — compensa il minor canone rispetto al mercato libero. Nelle grandi città (Roma, Milano, Bologna) il vantaggio netto è spesso positivo, specie con aliquote IRPEF marginali del 33–43%.
Il conduttore ha detrazioni IRPEF con il canone concordato?
Sì. Il conduttore può detrarre 247,90 € annui per redditi fino a 15.494 € e 123,95 € per redditi tra 15.494 € e 30.987 €. Per gli studenti universitari fuori sede è prevista una detrazione maggiorata. Il diritto alla detrazione non dipende dall'opzione cedolare scelta dal locatore.

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