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Millesimi

Calcola la ripartizione delle spese condominiali in base ai millesimi di proprietà e ai criteri del codice civile per le diverse tipologie di spesa.

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Spesa Totale Condominiale (EUR)

Tabelle millesimali: ripartizione delle spese condominiali

Le tabelle millesimali sono i prospetti che determinano la quota di partecipazione di ciascun condomino alle spese comuni e alle deliberazioni dell'assemblea. Sono regolate dall'art. 68 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile. La somma dei millesimi di tutte le unità immobiliari deve essere 1.000.

Come si ripartiscono le spese

Formula base: Quota = Spesa totale × millesimi / 1.000.

Esempio: spesa di pulizie scale 1.200 €/anno; il proprietario di un appartamento da 80 millesimi paga 1.200 × 80 / 1.000 = 96 € all'anno.

Tipologie di tabelle millesimali

Tabella generale di proprietà: usata per la maggior parte delle spese ordinarie e straordinarie. Si basa principalmente sulla superficie utile dell'unità, corretta per piano, esposizione, luminosità.
Tabella scale e ascensore: chi sta al piano superiore paga di più (più frequente uso e maggiore usura). Per legge (art. 1124 c.c.) le spese si ripartiscono per metà in base alla proprietà e per metà in base all'altezza dei piani.
Tabella riscaldamento centralizzato: ripartizione tra quota fissa (30%) e quota consumo (70%) misurato dai contabilizzatori (UNI 10200).
Tabelle particolari: per giardino, lastrico solare, parcheggi, balconi, in funzione dell'utilizzo specifico.

Come si determinano i millesimi

Le tabelle iniziali sono predisposte dal costruttore o da un tecnico (geometra, ingegnere, architetto) sulla base di parametri tecnici:

Superficie reale o convenzionale dell'unità.
Coefficiente di piano (i piani alti valgono di più; il piano terra di meno).
Esposizione (sud/sud-est più valore di nord).
Luminosità e affaccio.
Eventuali pertinenze (cantine, soffitte, garage) con coefficienti ridotti.

Modifica delle tabelle

Le tabelle millesimali possono essere modificate:

per errore evidente: maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136 c.c.);
per ricostruzione necessaria a seguito di mutamenti nelle condizioni dell'edificio (sopraelevazioni, frazionamenti, nuove costruzioni): all'unanimità o con sentenza del giudice;
per volontà delle parti: solo con unanimità di tutti i condomini.

Quando si applicano millesimi diversi

L'art. 1123 c.c. prevede che le spese siano ripartite in proporzione al valore della proprietà di ciascuno (millesimi generali), salvo:

spese che servono diversamente i condomini → ripartite per uso (es. ascensore non a tutti i piani);
spese per parti che servono solo alcuni condomini → solo a chi ne beneficia.

Come si calcola la quota condominiale dai millesimi?

La formula è: Quota (€) = Spesa totale × millesimi propri ÷ totale millesimi del condominio. Quando la tabella millesimale è completa (come previsto dalla legge, con la somma di tutte le unità pari a 1.000), il denominatore è 1.000. Esempio: spesa totale 5.000 €, appartamento con 120 millesimi su 1.000 → quota = 5.000 × 120 ÷ 1.000 = 600 €.

Avvertenza legale

Lo strumento è uno schema di calcolo orientativo e non sostituisce la consulenza di un avvocato o di un professionista qualificato. Verifica sempre i termini, le aliquote e le norme applicabili al tuo caso specifico.

Come calcolare la quota millesimale di ogni condomino

Inserisci la spesa condominiale totale e i millesimi di ciascuna unità per ottenere la ripartizione immediata in euro e percentuale.

1
Inserisci la spesa totale
Nel campo «Spesa Totale Condominiale (EUR)» digita l'importo della spesa da ripartire, ad esempio 5.000 per una manutenzione straordinaria.
2
Verifica o modifica le unità immobiliari
Il calcolatore carica cinque appartamenti di esempio (App. A–E) con i rispettivi millesimi. Modifica nome e valore millesimale di ciascuno in base alla tabella reale del tuo condominio.
3
Aggiungi o rimuovi unità
Usa i pulsanti + e – per aggiungere nuovi appartamenti o eliminare l'ultimo: il totale millesimi si aggiorna in tempo reale sotto la lista.
4
Escludi temporaneamente un'unità
Deseleziona la casella «Attivo» accanto a un appartamento per escluderlo dal calcolo, utile quando un'unità è esente da una spesa specifica.
5
Leggi la ripartizione
La tabella risultante mostra per ogni unità i millesimi, la percentuale sul totale e la quota in euro da pagare, con il riepilogo finale che deve sempre sommare alla spesa inserita.

Domande frequenti

Cos'è un millesimo condominiale e come si calcola?

Un millesimo è l'unità che esprime la quota di proprietà di ciascuna unità immobiliare su un totale convenzionale di 1.000. Si calcola moltiplicando la superficie reale dell'appartamento per coefficienti tecnici (piano, esposizione, luminosità) e normalizzando il risultato affinché la somma di tutte le unità sia esattamente 1.000. La tabella viene redatta da un tecnico abilitato.

Come si calcola la quota di spesa condominiale a partire dai millesimi?

La formula è: Quota (€) = Spesa totale × millesimi propri ÷ 1.000. Ad esempio, se le spese di pulizia scale ammontano a 1.200 € e il tuo appartamento ha 80 millesimi, la tua quota è 1.200 × 80 ÷ 1.000 = 96 €. Il calcolatore applica questa formula a tutti gli appartamenti contemporaneamente.

Le scale e l'ascensore seguono la stessa tabella millesimale generale?

No. Per scale e ascensore l'art. 1124 c.c. impone una ripartizione diversa: metà della spesa in base alla quota millesimale di proprietà e metà in base all'altezza del piano. Chi abita ai piani superiori usa più frequentemente l'impianto e sostiene quindi una quota maggiore rispetto a chi abita al piano terra.

Come si ripartiscono le spese del riscaldamento centralizzato?

La norma UNI 10200 (recepita dall'art. 9 del D.Lgs. 102/2014) prevede che le spese di riscaldamento centralizzato si dividano in una quota fissa del 30%, ripartita secondo i millesimi, e una quota variabile del 70% proporzionale ai consumi rilevati dai contabilizzatori di calore installati su ogni radiatore.

Quando si possono modificare le tabelle millesimali?

Le tabelle possono essere rettificate in caso di errore evidente con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136 c.c.). Per modifiche sostanziali dovute a sopraelevazioni o frazionamenti serve l'unanimità di tutti i condomini oppure una sentenza del giudice.

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