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Spese notarili: compravendita immobiliare

Lo strumento stima il costo totale di un atto notarile di compravendita immobiliare: imposte di registro o IVA, imposte ipotecaria e catastale, onorario del notaio, eventuale atto di mutuo con relativa imposta sostitutiva.

Le voci del costo

Imposta di registro: 2% del valore catastale per la prima casa acquistata da privato; 9% per altre case (entrambe minimo 1.000 €). Se l'acquisto è da impresa costruttrice, si applica IVA al posto del registro.
IVA: 4% (prima casa), 10% (altre case), 22% (immobili di lusso A/1, A/8, A/9), calcolata sul prezzo di acquisto e non sul valore catastale.
Imposte ipotecaria e catastale: 50 € ciascuna se acquisto da privato; 200 € ciascuna se da impresa con IVA.
Onorario notaio: 1.500-3.500 € a seconda del valore dell'immobile e della complessità. Liberalizzato dal 2006, ma esiste un tariffario di riferimento (D.M. 140/2012).
Spese di atto: bolli, copie, registrazione (≈ 200-400 €).
Visure e ispezioni: 100-300 € per controlli ipotecari e catastali (talvolta inclusi nell'onorario).

Atto di mutuo

Se l'acquisto è finanziato da mutuo, si stipula un secondo atto (l'atto di mutuo, contestuale al rogito) con costi aggiuntivi:

Imposta sostitutiva: 0,25% dell'importo del mutuo per la prima casa, 2% per altre.
Onorario notaio per atto di mutuo: 800-1.500 €.

Per legge il notaio è scelto dall'acquirente, non dal venditore o dalla banca.

Esempio: prima casa

Acquisto da privato, prima casa, prezzo 200.000 €, valore catastale 90.000 €:

Imposta di registro 2% × 90.000 = 1.800 €.
Imposte ipotecaria + catastale: 100 €.
Onorario notaio + spese: ≈ 2.500 €.
Totale: ≈ 4.400 €.
+ atto mutuo (se mutuo 150.000 €): imposta sostitutiva 375 € + onorario 1.000 € ≈ 1.400 €.
Totale con mutuo: ≈ 5.800 €.

Agevolazioni prima casa

Per ottenere le agevolazioni "prima casa" l'acquirente deve:

Avere la residenza nel Comune dell'immobile (o trasferirla entro 18 mesi).
Non essere proprietario di altra casa nello stesso Comune.
Non aver fruito delle agevolazioni prima casa altrove (oppure cedere l'immobile precedente entro 1 anno).
Acquistare un immobile non di lusso (categoria diversa da A/1, A/8, A/9).

Notaio e ruolo di garanzia

Il notaio è un pubblico ufficiale che garantisce la legalità dell'atto e la corretta trascrizione nei registri immobiliari. È figura imparziale, tutela entrambe le parti. Verifica titolo di proprietà, ipoteche, vincoli, conformità urbanistica.

Il calcolatore stima le spese notarili totali per un acquisto immobiliare in Italia, sommando imposte di registro (o IVA), imposte ipotecaria e catastale, onorario del notaio (con IVA al 22%) e, se presente, il costo dell'atto di mutuo con relativa imposta sostitutiva. Basta inserire il prezzo dell'immobile, indicare se si tratta di prima o seconda casa e se il venditore è un privato o un'impresa costruttrice. Ad esempio, per una prima casa da 200.000 € acquistata da privato, le spese totali si aggirano attorno a 6.100 €, che salgono a circa 7.300 € con un mutuo da 150.000 €.

Quanto si paga dal notaio per comprare casa?

Imposta di registro – prima casa (da privato)	2% del valore catastale (min. 1.000 €)
Imposta di registro – seconda casa (da privato)	9% del valore catastale
IVA – prima casa (da impresa)	4% sul prezzo
IVA – seconda casa (da impresa)	10% sul prezzo
Imposte ipotecaria + catastale (da privato)	50 € + 50 € = 100 €
Imposte ipotecaria + catastale (da impresa)	200 € + 200 € = 400 €
Onorario notaio + IVA 22%	≈ 1.800–5.000 € in base al valore
Imposta sostitutiva mutuo – prima casa	0,25% del capitale
Imposta sostitutiva mutuo – seconda casa	2% del capitale

Avvertenza legale

Lo strumento è uno schema di calcolo orientativo e non sostituisce la consulenza di un avvocato o di un professionista qualificato. Verifica sempre i termini, le aliquote e le norme applicabili al tuo caso specifico.

Come calcolare le spese notarili per l'acquisto di una casa

Inserisci i dati dell'acquisto per ottenere una stima completa delle spese notarili, comprensiva di imposte e onorario.

1
Inserisci il prezzo dell'immobile
Digita il prezzo di acquisto concordato in euro nel campo «Prezzo Immobile»: è la base per calcolare IVA o imposta di registro e l'onorario del notaio.
2
Seleziona il tipo di acquisto
Scegli «Prima casa» se l'immobile sarà la tua abitazione principale e hai diritto alle agevolazioni fiscali, oppure «Seconda casa» per tutte le altre ipotesi.
3
Indica il tipo di venditore
Scegli «Privato» se compri da un'altra persona fisica, oppure «Impresa (IVA)» se acquisti direttamente dal costruttore o da una società che vende con IVA.
4
Inserisci l'importo del mutuo (opzionale)
Se finanzi l'acquisto con un mutuo, inserisci l'importo richiesto nel campo «Mutuo»: il calcolatore aggiunge l'imposta sostitutiva e l'onorario per l'atto di mutuo.
5
Leggi il dettaglio delle voci
Il risultato mostra il totale stimato suddiviso in tasse e imposte, onorario notaio (+ IVA 22%) ed eventuali spese per l'atto di mutuo.

Domande frequenti

Quanto costa il notaio per l'acquisto di una prima casa?

Per una prima casa acquistata da privato si pagano: imposta di registro al 2% sul valore catastale (minimo 1.000 €), imposte ipotecaria e catastale da 50 € ciascuna, e l'onorario del notaio (orientativamente 2.500–3.000 € + IVA 22% per immobili attorno a 200.000 €). Per un immobile da 200.000 € il totale stimato si aggira attorno a 6.000–6.200 €.

Qual è la differenza tra acquisto da privato e acquisto da impresa?

Se il venditore è un privato si applica l'imposta di registro (2% prima casa, 9% seconda casa sul valore catastale), con imposte ipotecaria e catastale fisse a 50 € ciascuna. Se il venditore è un'impresa costruttrice si paga invece l'IVA (4% prima casa, 10% seconda casa) sul prezzo, mentre registro, ipotecaria e catastale diventano 200 € ciascuna.

Come si calcola l'imposta di registro sulla prima casa?

L'imposta di registro per la prima casa è pari al 2% del valore catastale dell'immobile, non del prezzo di acquisto. Il valore catastale è stimato in circa il 60% del prezzo di mercato. Ad esempio, per un immobile da 200.000 € il valore catastale stimato è 120.000 € e l'imposta di registro ammonta a 2.400 €, con un minimo comunque di 1.000 €.

Quanto incide il mutuo sulle spese notarili?

Se si stipula un mutuo, è necessario un secondo atto notarile (l'atto di mutuo), con un onorario aggiuntivo di circa 800 € e l'imposta sostitutiva: 0,25% del capitale finanziato per la prima casa, oppure 2% per la seconda casa. Per un mutuo da 150.000 € su prima casa l'imposta sostitutiva è 375 €, per un totale aggiuntivo di circa 1.175 €.

Chi sceglie il notaio in una compravendita immobiliare?

Per legge il notaio è scelto dall'acquirente, non dal venditore né dalla banca finanziatrice. È consigliabile richiedere preventivi a più studi notarili: l'onorario, liberalizzato dal 2006, può variare. Il notaio è un pubblico ufficiale imparziale che tutela entrambe le parti, verifica ipoteche e vincoli, e cura la trascrizione dell'atto nei registri immobiliari.

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