Usufrutto
Il calcolatore divide il valore di un immobile fra usufrutto e nuda proprietà con il prospetto dei coefficienti allegato al D.Lgs. 139/2024, che per il 2026 resta ancorato al saggio del 2,5% anche se il tasso legale è sceso all'1,60%.
Il tuo calcolo
Modifica i dati e confrontaDa quale valore parti?
Valore di mercato oppure valore catastale, secondo l'uso che devi farne.
Anni compiuti alla data dell'atto: conta il compleanno già passato.
Usufrutto
100.000 €
50% del valore pieno
Nuda proprietà
100.000 €
50% del valore pieno
Come nasce il numero
annualità = 200.000,00 € × 2,5% = 5000,00 €
usufrutto = 5000,00 € × 20 (coefficiente 64–66 anni) = 100.000,00 €
nuda proprietà = 200.000,00 € − 100.000,00 € = 100.000,00 €
Imposte sull'acquisto della nuda proprietà da un privato
Base imponibile: il valore della sola nuda proprietà (100.000 €). Con la regola del prezzo-valore, per le abitazioni comprate da privati la base è il valore catastale della nuda proprietà, anche se il prezzo pattuito è più alto.
| Voce | Importo |
|---|---|
| Imposta di registro (2%) | 2000,00 € |
| Imposta ipotecaria (fissa) | 50,00 € |
| Imposta catastale (fissa) | 50,00 € |
| Totale imposte | 2100,00 € |
Restano fuori onorario del notaio, imposta di bollo e tributi catastali.
Quando cambia la fascia
La percentuale non scende con continuità: cambia di colpo a un compleanno preciso. Se l'atto si firma prima o dopo quella data, la base imponibile cambia dell'importo indicato nell'ultima colonna.
| A | Fra | Usufrutto | Nuda proprietà | Variazione |
|---|---|---|---|---|
| 67 anni | 2 anni | 45% · 90.000 € | 55% · 110.000 € | +10.000 € |
| 70 anni | 5 anni | 40% · 80.000 € | 60% · 120.000 € | +10.000 € |
| 73 anni | 8 anni | 35% · 70.000 € | 65% · 130.000 € | +10.000 € |
| 76 anni | 11 anni | 30% · 60.000 € | 70% · 140.000 € | +10.000 € |
Prospetto dei coefficienti 2026 (saggio 2,5%)
Allegato al D.Lgs. 139/2024, confermato per il 2026. Percentuale = coefficiente × 2,5%.
| Età (anni compiuti) | Coefficiente | Usufrutto | Nuda proprietà |
|---|---|---|---|
| 0–20 | 38 | 95% | 5% |
| 21–30 | 36 | 90% | 10% |
| 31–40 | 34 | 85% | 15% |
| 41–45 | 32 | 80% | 20% |
| 46–50 | 30 | 75% | 25% |
| 51–53 | 28 | 70% | 30% |
| 54–56 | 26 | 65% | 35% |
| 57–60 | 24 | 60% | 40% |
| 61–63 | 22 | 55% | 45% |
| 64–66 | 20 | 50% | 50% |
| 67–69 | 18 | 45% | 55% |
| 70–72 | 16 | 40% | 60% |
| 73–75 | 14 | 35% | 65% |
| 76–78 | 12 | 30% | 70% |
| 79–82 | 10 | 25% | 75% |
| 83–86 | 8 | 20% | 80% |
| 87–92 | 6 | 15% | 85% |
| 93–99 (e oltre) | 4 | 10% | 90% |
Usufrutto e nuda proprietà: come si dividono i valori
La proprietà piena si può spezzare in due diritti: l'usufrutto, cioè il diritto di godere del bene e di percepirne i frutti, e la nuda proprietà, cioè la titolarità senza il godimento (artt. 978 e seguenti del Codice Civile). Quanto vale ciascuno dei due dipende da una sola variabile: quanto a lungo durerà l'usufrutto. Per le imposte la legge non lascia margini di trattativa e impone una tabella.
La formula
Il valore dell'usufrutto vitalizio si ottiene in due passaggi. Primo: si calcola l'annualità, cioè il reddito figurativo del bene, moltiplicando il valore della piena proprietà per il saggio di riferimento del 2,5%. Secondo: si moltiplica l'annualità per il coefficiente della fascia d'età dell'usufruttuario, da 38,00 per chi ha fino a 20 anni compiuti a 4,00 per chi ne ha 93 o più. La nuda proprietà è la differenza fra il valore pieno e il valore dell'usufrutto.
Su un immobile da 200.000 € con usufruttuario di 65 anni: annualità 5.000 €, coefficiente 20,00, usufrutto 100.000 € (il 50%), nuda proprietà 100.000 €.
Perché il saggio è 2,5% e non 1,60%
Dal 1° gennaio 2026 il saggio degli interessi legali è l'1,60%, ma non è quello il numero da usare qui. Per usufrutto, rendite e pensioni il D.Lgs. 139/2024 ha introdotto un limite minimo del 2,50%: quando il saggio legale scende sotto quella soglia, i coefficienti restano ancorati al 2,5%. Per il 2026 la tabella è quindi invariata. È l'errore più frequente nei calcoli fatti a mano: applicare l'1,60% gonfierebbe l'usufrutto oltre il valore dell'immobile stesso.
Anni compiuti, non anni "quasi compiuti"
Il coefficiente si legge sugli anni compiuti alla data dell'atto. Le fasce sono a gradini: passare da 66 a 67 anni fa scendere l'usufrutto dal 50% al 45% e alzare la nuda proprietà di cinque punti sul valore pieno. Su un immobile da 200.000 € sono 10.000 € di base imponibile in più o in meno a seconda della settimana in cui si firma. Il calcolatore mostra i prossimi salti di fascia proprio per questo.
Usufrutto a tempo determinato
Se l'usufrutto è costituito per un numero fisso di anni, la tabella delle età non si applica: si attualizza l'annualità per la durata pattuita (artt. 48, comma 1, e 46, comma 2, lettera b, del D.P.R. 131/1986). Dieci anni di usufrutto su un immobile da 200.000 € valgono 43.760 €, cioè il 21,88%. C'è però un tetto: l'usufrutto non può durare più della vita dell'usufruttuario (art. 979 c.c.), quindi il valore a termine non può superare quello vitalizio della stessa persona (art. 46, comma 4). Trent'anni di usufrutto varrebbero il 52,33%, ma per un settantenne il tetto scende al 40%. A favore di una società o di un ente la durata massima è di trent'anni.
Chi paga che cosa
- IMU: la deve l'usufruttuario, non il nudo proprietario (art. 1, comma 743, L. 160/2019).
- Spese ordinarie — manutenzione, condominio corrente, piccole riparazioni: usufruttuario (art. 1004 c.c.).
- Riparazioni straordinarie — tetto, muri maestri, impianti: nudo proprietario (art. 1005 c.c.).
- Affitto: può darlo in locazione l'usufruttuario, ed è lui a incassare il canone.
Quando l'usufrutto finisce
Alla morte dell'usufruttuario l'usufrutto si estingue e i due diritti si riuniscono automaticamente in capo al nudo proprietario, che diventa pieno proprietario senza pagare una nuova imposta sul valore che si ricongiunge: l'imposta era già stata assolta sull'acquisto della nuda proprietà. Resta però un adempimento da non dimenticare: la riunione di usufrutto va comunicata al Catasto per aggiornare l'intestazione.
Perché tanti anziani vendono la nuda proprietà
Vendere la nuda proprietà trasforma una parte della casa in liquidità continuando ad abitarci a vita. Il prezzo che si incassa è tanto più alto quanto più l'usufruttuario è avanti con gli anni, perché l'acquirente aspetta meno. Il valore della tabella è però un valore fiscale: il mercato tratta scontando anche il rischio di attesa e le spese straordinarie che l'acquirente dovrà sostenere nel frattempo. Il terzo modo del calcolatore serve esattamente a misurare quella distanza.
Limiti
Lo strumento calcola valori di tabella su un valore che inserisci tu. Non stabilisce quale sia il valore dell'immobile, non sostituisce la perizia e non tiene conto di vincoli, servitù, diritti di abitazione concorrenti o patti particolari inseriti in atto. Per la stesura dell'atto serve un notaio.
Inserisci il valore della piena proprietà e gli anni compiuti dell'usufruttuario, oppure parti dal prezzo della nuda proprietà per risalire al valore pieno: ottieni le due quote, il coefficiente applicato, le imposte sulla cessione e il calendario dei prossimi salti di fascia. Due modi in più trattano l'usufrutto a tempo determinato e il confronto fra valore fiscale e valore economico quando si vende la nuda proprietà.
Quanto vale l'usufrutto di una casa in base all'età?
Il valore dell'usufrutto è una percentuale fissa del valore della piena proprietà, stabilita dal prospetto allegato al D.Lgs. 139/2024 in funzione degli anni compiuti dell'usufruttuario: 95% fino a 20 anni, 85% da 31 a 40, 75% da 46 a 50, 60% da 57 a 60, 50% da 64 a 66, 40% da 70 a 72, 30% da 76 a 78, 20% da 83 a 86, 10% da 93 anni in su. La nuda proprietà è il complemento a 100. Su una casa da 200.000 € con usufruttuario di 65 anni: usufrutto 100.000 €, nuda proprietà 100.000 €; a 75 anni diventano 70.000 € e 130.000 €. Nel 2026 le percentuali non cambiano, perché per l'usufrutto vale il saggio minimo del 2,5% e non il tasso legale dell'1,60%.
Avvertenza legale
Lo strumento è uno schema di calcolo orientativo e non sostituisce la consulenza di un avvocato o di un professionista qualificato. Verifica sempre i termini, le aliquote e le norme applicabili al tuo caso specifico.
Come calcolare il valore di usufrutto e nuda proprietà
Inserisci i due dati richiesti per ottenere immediatamente la ripartizione del valore e le stime fiscali.
- 1
Inserisci il valore dell'immobile
Digita il valore di mercato o catastale dell'immobile in euro nel campo "Valore Immobile". Esempio: 200000.
- 2
Inserisci l'età dell'usufruttuario
Scrivi l'età anagrafica dell'usufruttuario nel campo "Età Usufruttuario". Il calcolatore individua automaticamente la fascia di coefficiente corrispondente.
- 3
Leggi usufrutto e nuda proprietà
Il risultato mostra il valore in euro e la percentuale sia dell'usufrutto sia della nuda proprietà, in base alla tabella MEF 2026.
- 4
Verifica le stime di imposta di registro
Controlla le stime di imposta di registro: 2% del valore della nuda proprietà per la prima casa, 9% per la seconda casa.
Stai decidendo? Leggi il confronto
Guide imparziali per scegliere la soluzione giusta nella tua situazione.