IMU

IMU 2026: come si calcola, scadenze e regole

L'IMU (Imposta Municipale Propria) è il tributo locale che si paga al proprio Comune sul possesso di immobili: seconde case, immobili commerciali, terreni edificabili, capannoni produttivi. L'abitazione principale (la prima casa in cui si ha residenza e dimora abituale) è esente, salvo quando appartiene alle categorie di lusso A/1, A/8 e A/9.

Come si calcola la base imponibile

La base imponibile IMU si determina in tre passaggi:

1. Rivalutazione della rendita catastale del 5%: la rendita riportata in visura va moltiplicata per 1,05. Esempio: rendita 1.000 € → rendita rivalutata 1.050 €.
2. Applicazione del moltiplicatore catastale per categoria d'uso (art. 1, comma 745, L. 160/2019):
   • Moltiplicatore 160: abitazioni gruppo A (escluso A/10), pertinenze C/2-C/6-C/7, magazzini C/2.
   • Moltiplicatore 80: uffici e studi A/10; istituti di credito e assicurazioni D/5.
   • Moltiplicatore 140: collegi, ospedali, conventi (gruppo B); laboratori artigianali C/3-C/4-C/5.
   • Moltiplicatore 65: immobili produttivi gruppo D (escluso D/5).
   • Moltiplicatore 55: negozi e botteghe C/1.
   • Terreni agricoli: 135 sulla rendita dominicale rivalutata del 25%.
3. Aliquota comunale espressa in "per mille" (‰): la base imponibile va moltiplicata per l'aliquota e divisa per 1.000. Le aliquote sono fissate annualmente dalle delibere comunali entro il range nazionale indicato nella tabella qui sopra.

Perché il calcolatore parte dall'aliquota base di legge

Le aliquote IMU sono 7.900 e più, una per ogni Comune, e cambiano ogni anno con le delibere di bilancio: ogni fattispecie può avere una propria aliquota e condizioni specifiche. Per questo ogni immobile parte con l'aliquota base fissata dalla legge per quella fattispecie (comma 748 per l'abitazione principale di lusso, comma 753 per il gruppo D, comma 754 per gli altri immobili), che va sostituita con quella deliberata dal proprio Comune. La ricerca ufficiale è sul portale del Dipartimento delle Finanze, dove i Comuni trasmettono delibere e prospetti tramite il Portale del federalismo fiscale.

Più immobili: perché conta calcolarli insieme

L'IMU si versa con un unico F24 al Comune, ma il regime cambia da immobile a immobile: l'abitazione principale è esente, le sue pertinenze lo sono solo entro il limite di una per categoria, il gruppo D ha una quota riservata allo Stato, le riduzioni si applicano al singolo cespite. Calcolare gli immobili uno alla volta porta a due errori tipici: duplicare la detrazione di 200 € (che spetta una sola volta per l'abitazione principale di lusso e le sue pertinenze) e trattare come esenti più pertinenze della stessa categoria.

Abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9)

Le abitazioni "di lusso" — categorie A/1 (signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi storici) — pagano l'IMU anche se prima casa, con aliquota base dello 0,5% e una detrazione di 200 € «rapportati al periodo dell'anno durante il quale si protrae tale destinazione» (art. 1, comma 749, L. 160/2019). Se l'unità è abitazione principale di più soggetti passivi, la detrazione spetta a ciascuno proporzionalmente alla quota per cui la destinazione si verifica: il calcolatore la divide tra i titolari che vi dimorano e la rapporta ai mesi, indipendentemente dalle quote di proprietà. Sono esenti, invece, le abitazioni principali nelle altre categorie e le relative pertinenze.

Pertinenze prima casa: una per categoria

Si considerano pertinenze dell'abitazione principale, esclusivamente, le unità classificate in C/2 (cantine, soffitte), C/6 (box, posti auto) e C/7 (tettoie), «nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate» (comma 741, lett. b). La seconda cantina o il secondo box seguono il regime degli immobili ordinari, anche se accatastati insieme all'abitazione: il calcolatore lo segnala e li tassa di conseguenza.

Riduzioni e agevolazioni

• Comodato gratuito a parenti in linea retta entro il 1° grado (genitori-figli): base imponibile ridotta del 50%, con contratto registrato, comodante residente nello stesso Comune e titolare di una sola abitazione in Italia (o al massimo due nello stesso Comune, una delle quali sua abitazione principale non di lusso). Escluse A/1, A/8 e A/9 — art. 1, comma 747, lett. c).
• Immobili locati a canone concordato (L. 431/1998): l'imposta è ridotta al 75% — art. 1, comma 760. Attenzione: la riduzione agisce sull'imposta, non sulla base imponibile.
• Immobili inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati: base ridotta del 50%, limitatamente al periodo dell'anno in cui la condizione sussiste — art. 1, comma 747, lett. b).
• Immobili di interesse storico o artistico vincolati ex art. 10 D.Lgs. 42/2004: base ridotta del 50% — art. 1, comma 747, lett. a).

Storico + comodato, se entrambi spettanti, riducono la base al 25%. Le altre combinazioni qui applicano una sola riduzione del 50%; separa i periodi se cambiano uso e requisiti. Vedi i chiarimenti del Comune di Venezia sul cumulo storico/comodato.

Acconto, saldo e conguaglio

L'IMU si paga in due rate tramite modello F24:

• Acconto entro il 16 giugno, pari all'imposta del primo semestre calcolata con aliquote e detrazione dei dodici mesi dell'anno precedente.
• Saldo entro il 16 dicembre, a conguaglio sull'intero anno sulla base delle aliquote pubblicate sul sito del Dipartimento delle Finanze alla data del 28 ottobre (art. 1, comma 762, L. 160/2019).

Il saldo non è quindi automaticamente metà dell'imposta: se il Comune ha alzato o abbassato l'aliquota, o se sono cambiati mesi di possesso e quota, il conguaglio assorbe la differenza. Per questo il calcolatore chiede quanto hai effettivamente versato a giugno invece di dividere per due.

Il mese in cui il possesso si è protratto per più della metà dei giorni si computa per intero (comma 761): chi ha rogitato il 15 marzo conta marzo, chi ha rogitato il 20 marzo no.

Codici tributo F24

I principali codici tributo IMU sono 3912 (abitazione principale e pertinenze), 3913 (fabbricati rurali strumentali), 3914 (terreni), 3916 (aree fabbricabili), 3918 (altri fabbricati), 3925 (immobili gruppo D — quota Stato) e 3930 (immobili gruppo D — incremento Comune). Per il gruppo D è riservata allo Stato la quota calcolata con l'aliquota dello 0,76%: l'eventuale eccedenza deliberata dal Comune si versa separatamente con il codice 3930.

Fonti normative

• Legge 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, commi 738 e seguenti — disciplina della nuova IMU (Gazzetta Ufficiale del 30/12/2019).
• Dipartimento delle Finanze — ricerca delibere e aliquote IMU per Comune.
• Dipartimento delle Finanze — regolamenti e aliquote: ricerca.
• Agenzia delle Entrate — elenco ufficiale dei codici tributo IMU.

Strumento di calcolo indicativo: l'importo definitivo dipende dalla delibera del tuo Comune e dal regolamento comunale (importo minimo di versamento, agevolazioni locali). In caso di dubbio consulta l'ufficio tributi o un professionista.