Imposta di registro acquisto casa

Imposta di registro: quanto si paga davvero, e su quale base

L'imposta di registro si paga quando un atto viene registrato presso l'Agenzia delle Entrate: la compravendita di una casa, un contratto di affitto, una donazione. Non è una percentuale sola, e soprattutto non si calcola sempre sul prezzo: nella compravendita fra privati la base può essere il valore catastale, che è quasi sempre molto più basso. È la differenza che fa risparmiare migliaia di euro, ed è anche quella che nessuno spiega al momento giusto.

Compravendita: chi vende cambia tutto

Se il venditore è un privato (o un'impresa che vende in esenzione IVA) si paga l'imposta di registro proporzionale: 2% con i benefici prima casa, 9% negli altri casi, in entrambi i casi con un minimo di 1.000 €. Le imposte ipotecaria e catastale sono fisse, 50 € ciascuna.

Se il venditore è un'impresa e la vendita è soggetta a IVA il conto cambia del tutto: si paga l'IVA (4% prima casa, 10% abitativo non di lusso, 22% per le categorie catastali A/1, A/8 e A/9) e registro, ipotecaria e catastale diventano fisse a 200 € ciascuna. L'IVA si calcola sempre sul prezzo: il prezzo-valore qui non esiste.

Il prezzo-valore, cioè la parte che conviene sapere

Per gli atti non soggetti a IVA, se l'acquirente è una persona fisica che non agisce nell'esercizio di impresa, arte o professione, si può chiedere al notaio di calcolare le imposte sul valore catastale invece che sul prezzo pagato (art. 1, comma 497, L. 266/2005). Il valore catastale è:

• rendita catastale × 1,05 × 110 con i benefici prima casa;
• rendita catastale × 1,05 × 120 per gli altri fabbricati abitativi.

L'esempio che fa l'Agenzia delle Entrate: rendita 900 €, prezzo 200.000 €. Il valore catastale è 900 × 1,05 × 120 = 113.400 €, e il 9% su quella base fa 10.206 € invece dei 18.000 € che verrebbero sul prezzo. Non è automatico: va chiesto al notaio nell'atto. Chi non lo chiede paga sul prezzo.

Affitto: 2% del canone annuo, minimo 67 €

Per i contratti di locazione di fabbricati a uso abitativo l'imposta di registro è il 2% del canone annuo, con un minimo di 67 € per la prima registrazione. È dovuta in solido da locatore e conduttore, che per prassi la dividono a metà, e si versa entro 30 giorni dalla stipula e poi a ogni scadenza annuale — oppure in un'unica soluzione per l'intera durata, con uno sconto.

Con la cedolare secca non si paga: l'imposta sostitutiva assorbe registro e bollo per tutta la durata dell'opzione, e non si paga nemmeno l'imposta fissa di 67 € in caso di risoluzione anticipata.

E la successione?

Anche l'imposta di successione è un'imposta d'atto, ma ha una logica tutta diversa: aliquote e franchigie si applicano per ciascun beneficiario sul valore della sua quota, e vanno dal 4% del coniuge e dei parenti in linea retta (oltre 1.000.000 € a testa) all'8% senza franchigia di chi non è parente. Merita una pagina sua, e ce l'ha: calcolo delle tasse di successione, che gestisce anche le donazioni e le imposte ipotecaria e catastale sugli immobili caduti in successione.

Che cosa questo calcolatore non comprende

• L'onorario del notaio, che è un compenso professionale libero e non un'imposta.
• L'imposta di bollo e le tasse ipotecarie, poche decine di euro, che dipendono dal numero di formalità.
• Gli atti giudiziari (decreti ingiuntivi, sentenze di condanna), che hanno una tariffa propria nella Tariffa allegata al DPR 131/1986 e vanno verificati caso per caso.
• I terreni, dove l'aliquota ordinaria è del 15% e le agevolazioni per coltivatori diretti e IAP cambiano il conto in modo sostanziale.

Fonti: Agenzia delle Entrate — «L'acquisto di una casa: le imposte», «L'acquisto con i benefici prima casa», «Registrazione di un nuovo contratto: quanto si paga», «Imposta di successione: aliquote e franchigie». Consultate il 21 settembre 2026.