Finanziario

Cap rate di un immobile

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Reddito operativo netto annuo - NOI (euro)

Valore dell'immobile (euro)

Cap rate

5.00%

Cos'e il cap rate

Il capitalization rate e NOI / valore dell'immobile x 100. Il NOI (reddito operativo netto) e il canone annuo meno le spese operative, esclusi mutuo e imposte sul reddito.

A cosa serve

Confronta rapidamente la redditivita di immobili diversi e stima un valore dato un NOI atteso (valore = NOI / cap rate).

Limiti

Non considera la leva finanziaria ne la rivalutazione: e un indicatore di partenza, non una valutazione completa.

Stima sui valori inseriti. Il cap rate va confrontato con immobili e mercati comparabili.

Il calcolatore determina il cap rate (tasso di capitalizzazione) di un immobile applicando la formula Cap Rate = NOI ÷ Valore immobile × 100, dove il NOI è il reddito operativo netto annuo — cioè il canone d'affitto annuo al netto delle spese operative, esclusi mutuo e imposte sul reddito. È lo strumento di riferimento per investitori immobiliari, agenti e valutatori che vogliono confrontare la redditività di più immobili in modo rapido e omogeneo. Esempio immediato: con un NOI di 8.000 € su un immobile da 160.000 €, il cap rate risulta 5,00%.

Cos'è il cap rate di un immobile?

Il cap rate (tasso di capitalizzazione) misura la redditività operativa di un immobile: Cap Rate = NOI ÷ Valore immobile × 100. Il NOI è il canone annuo meno le spese operative, esclusi mutuo e imposte. Esempio: NOI 8.000 € su un immobile da 160.000 € produce un cap rate del 5,00%. Valori più alti indicano rendimenti operativi maggiori, ma spesso riflettono anche rischi più elevati.

Avvertenza

Il risultato è una stima basata su parametri standard e non rappresenta un calcolo ufficiale. Per importi vincolanti consulta i canali ufficiali (Agenzia delle Entrate, INPS, banca) o un commercialista o CAF.

Come calcolare il cap rate di un immobile

Inserisci il reddito operativo netto annuo e il valore dell'immobile per ottenere il cap rate in percentuale.

1
Calcola il NOI annuo
Somma i canoni d'affitto annui effettivi e sottrai le spese operative ricorrenti (manutenzione, assicurazione, spese condominiali a carico del proprietario). Non sottrarre rate del mutuo.
2
Inserisci il NOI nel campo apposito
Digita il reddito operativo netto annuo in euro nel campo 'Reddito operativo netto annuo - NOI'. Il valore predefinito di esempio è 8.000 €.
3
Inserisci il valore dell'immobile
Digita il prezzo di acquisto o il valore di mercato attuale dell'immobile in euro nel campo 'Valore dell'immobile'. Il valore predefinito di esempio è 160.000 €.
4
Leggi il cap rate calcolato
Il risultato appare immediatamente in percentuale. Con NOI 8.000 € e valore 160.000 €, il cap rate è 5,00%. Confronta questo dato con immobili simili nello stesso mercato.

Domande frequenti

Come si calcola il cap rate di un immobile?

La formula è: Cap Rate (%) = NOI ÷ Valore immobile × 100. Il NOI è il canone annuo lordo meno le spese operative (manutenzione, assicurazione, spese condominiali a carico del proprietario), ma al lordo di mutuo e imposte sul reddito. Esempio: NOI 10.000 € su un immobile da 200.000 € = cap rate 5,00%.

Cos'è il NOI e come lo calcolo?

Il NOI (Net Operating Income, reddito operativo netto) è il canone annuo effettivo incassato meno tutte le spese operative ricorrenti dell'immobile: manutenzione ordinaria, assicurazione, tasse locali a carico del proprietario, gestione. Non si sottraggono rate del mutuo né imposte personali sul reddito, che dipendono dalla situazione del singolo investitore.

Qual è un cap rate considerato buono per un immobile residenziale in Italia?

Non esiste una soglia universale: dipende dalla città, dalla zona e dal tipo di immobile. In grandi città come Milano o Roma i cap rate residenziali si attestano spesso tra 3% e 5%, mentre in mercati periferici o per immobili commerciali possono superare il 6-8%. Il cap rate va confrontato con immobili comparabili nello stesso mercato.

Posso usare il cap rate per stimare il valore di un immobile?

Sì, invertendo la formula: Valore = NOI ÷ Cap Rate. Se il mercato locale esprime un cap rate tipico del 5% e il tuo immobile genera un NOI di 9.000 € annui, il valore implicito è 9.000 ÷ 0,05 = 180.000 €. Questo approccio è usato dai periti come metodo reddituale per la stima degli immobili da reddito.

Quali sono i limiti del cap rate come indicatore?

Il cap rate non considera la leva finanziaria (il mutuo può migliorare o peggiorare il rendimento sul capitale proprio), la rivalutazione futura dell'immobile, il rischio di vacanza locativa né le imposte personali. È un indicatore di partenza utile per confronti rapidi, ma non sostituisce un'analisi finanziaria completa dell'investimento.