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Finanziario

Mutuo Tasso

Il calcolatore della rata del mutuo applica la formula dell'ammortamento alla francese — rata = C × i × (1+i)^n / ((1+i)^n − 1) — al capitale, alla durata e al TAN che inserisci.

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Tassi indicativi 2026: i tassi IRS/Euribor cambiano ogni giorno e gli spread bancari sono negoziabili. Per un preventivo reale consulta il sito Banca d'Italia, Mutui Online o richiedi un'offerta personalizzata in banca.
Euribor 3M

2.35%

IRS 20Y

2.72%

IRS 25Y

2.78%

Spread medio

1.2%

Mutuo casa: tasso, rata e piano di ammortamento

Lo strumento simula la rata di un mutuo casa con tassi di mercato aggiornati: Euribor a 3 mesi per il tasso variabile, IRS (Interest Rate Swap) di pari durata per il tasso fisso. Su entrambi le banche aggiungono uno spread tipicamente compreso tra 0,5% e 1,5%.

Parametri di mercato

  • Euribor (a 1, 3 o 6 mesi): tasso interbancario su cui si basano i mutui a tasso variabile in Europa. Riflette il costo del denaro a breve fissato dalla BCE.
  • IRS (Interest Rate Swap) di pari durata del mutuo: tasso swap a cui le banche scambiano flussi di interesse fissi contro variabili. È il riferimento per i mutui a tasso fisso.
  • Spread bancario: percentuale aggiunta dalla banca, dipende dal profilo del cliente (loan-to-value, reddito, garanzie), dalla tipologia di mutuo (prima casa vs investimento) e dalla concorrenza.

Ammortamento alla francese

Lo standard italiano è l'ammortamento alla francese: rata costante per tutta la durata, con composizione variabile fra quota interessi (decrescente) e quota capitale (crescente). Nelle prime rate si pagano prevalentemente interessi; nelle ultime rate, prevalentemente capitale.

Esempio: mutuo 200.000 €, 25 anni, tasso 3,5% → rata ≈ 1.001 €/mese. Nei primi anni circa 580 € sono interessi e 420 € capitale; negli ultimi anni il rapporto si inverte.

Costi accessori inclusi nel TAEG

  • Spese di istruttoria: 200-1.000 € una tantum.
  • Perizia immobile: 200-400 €.
  • Atto notarile per ipoteca: 1.500-3.000 € per la prima casa.
  • Imposta sostitutiva: 0,25% del finanziamento per la prima casa, 2% per altri immobili.
  • Polizza incendio e scoppio: obbligatoria, 100-300 €/anno.
  • Polizza vita: facoltativa.

Loan-to-Value (LTV)

Il rapporto tra mutuo richiesto e valore dell'immobile è determinante per ottenere il finanziamento e per il tasso applicato:

  • LTV ≤ 80%: condizioni standard.
  • LTV 80-100%: mutuo "100%", tasso più alto, spesso garanzia statale per under 36 (Fondo Garanzia Prima Casa).
  • LTV > 100%: raramente concessi, generalmente per acquisto + ristrutturazione.

Detrazione IRPEF interessi

Per la prima casa, gli interessi passivi del mutuo sono detraibili al 19% nel modello 730 fino a un massimo di 4.000 € di interessi annui (= 760 € di detrazione massima). Anche le spese accessorie (notarili, perizia, intermediazione) rientrano nella stessa detrazione, una tantum nell'anno di acquisto.

Se non hai ancora un preventivo, lo strumento propone una stima di mercato indicativa (aprile 2026): IRS di pari durata più spread medio dell'1,20% per il tasso fisso, Euribor 3 mesi (2,35%) più spread per il variabile. Esempio: 200.000 € in 25 anni a tasso fisso stimato del 3,98% danno una rata di circa 1.053 € al mese e circa 116.000 € di interessi totali. È pensato per chi valuta l'acquisto casa o confronta offerte: mostra interessi totali, confronto fisso/variabile e il piano di ammortamento con il dettaglio dei primi 12 mesi e delle ultime rate. I tassi reali vanno sempre verificati in banca.

Quali tassi di riferimento usa il calcolatore del mutuo (valori indicativi, aprile 2026)?

Euribor 3 mesi2,35%
IRS 10 anni2,55%
IRS 20 anni2,72%
IRS 25 anni2,78%
IRS 30 anni2,82%
Spread medio bancario1,20%

Avvertenza

Il risultato è una stima basata su parametri standard e non rappresenta un calcolo ufficiale. Per importi vincolanti consulta i canali ufficiali (Agenzia delle Entrate, INPS, banca) o un commercialista o CAF.

Come calcolare la rata del mutuo

Stima rata mensile, interessi totali e piano di ammortamento del mutuo a tasso fisso o variabile in pochi passaggi.

  1. 1

    Inserisci l'importo del mutuo

    Digita il capitale da finanziare in euro, ad esempio 200.000. È l'importo erogato dalla banca, di norma non oltre l'80% del valore dell'immobile.

  2. 2

    Scegli la durata

    Seleziona dal menu la durata tra 10, 15, 20, 25 e 30 anni. A parità di tasso, durate più lunghe riducono la rata ma aumentano gli interessi totali.

  3. 3

    Seleziona tasso fisso o variabile

    Scegli fisso (riferimento IRS di pari durata più spread) o variabile (Euribor 3 mesi più spread): il calcolatore propone una stima di mercato indicativa 2026.

  4. 4

    Inserisci il TAN o usa la stima

    Se hai già un preventivo, digita il TAN proposto dalla banca; altrimenti lascia il campo vuoto e viene applicato il tasso di mercato suggerito.

  5. 5

    Leggi rata e piano di ammortamento

    Ottieni rata mensile, interessi totali, totale pagato, confronto fisso/variabile e il piano di ammortamento con quota capitale, quota interessi e debito residuo per i primi 12 mesi e le ultime rate.

Domande frequenti

Come si calcola la rata del mutuo?
Con l'ammortamento alla francese: rata = C × i × (1+i)^n / ((1+i)^n − 1), dove C è il capitale, i il tasso mensile (TAN diviso 12) e n il numero di rate. Esempio: 200.000 € in 25 anni (300 rate) al TAN 3,98% danno una rata di circa 1.053 € al mese, con circa 116.000 € di interessi totali.
Conviene il tasso fisso o il variabile?
Dipende dalla propensione al rischio. Con i parametri indicativi del calcolatore (aprile 2026: IRS 25 anni 2,78%, Euribor 3M 2,35%, spread 1,20%), su 200.000 € a 25 anni il fisso costa circa 1.053 €/mese e il variabile circa 1.007 €/mese. Il variabile parte più basso, ma la rata sale se l'Euribor aumenta; il fisso resta costante per tutta la durata.
Cos'è lo spread bancario sul mutuo?
È la maggiorazione che la banca aggiunge all'indice di riferimento: TAN = IRS (per il fisso) o Euribor (per il variabile) + spread. Il calcolatore usa uno spread medio indicativo dell'1,20%, ma nella pratica varia in genere tra 0,5% e 1,5% in base a loan-to-value, reddito, garanzie e concorrenza. È la componente più negoziabile dell'offerta.
Che differenza c'è tra TAN e TAEG?
Il TAN è il tasso d'interesse puro usato per calcolare la rata; il TAEG include anche i costi accessori: istruttoria (200–1.000 €), perizia (200–400 €), imposta sostitutiva (0,25% del finanziamento per la prima casa, 2% per altri immobili) e polizza incendio e scoppio obbligatoria. Per confrontare offerte di banche diverse guarda sempre il TAEG, non solo il TAN.
Gli interessi del mutuo sono detraibili?
Sì: per il mutuo sull'abitazione principale gli interessi passivi sono detraibili al 19% nel modello 730, fino a un massimo di 4.000 € di interessi annui, cioè 760 € di detrazione massima. Anche le spese accessorie come notaio, perizia e intermediazione rientrano nella stessa detrazione, una tantum nell'anno di acquisto.

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