Mutuo Rata

Calcolo della rata del mutuo: come funziona

Sottoscrivere un mutuo è una delle scelte finanziarie più impegnative per una famiglia. Prima di firmare conviene simulare non solo la rata, ma il costo complessivo: il calcolatore restituisce la rata mensile, trimestrale, semestrale o annuale, il TAEG calcolato sui flussi di cassa reali, il piano di ammortamento per rata, con date opzionali (scaricabile in CSV e stampabile), il rapporto fra rata e reddito, l'effetto di eventuali rimborsi anticipati, la stima della detrazione Irpef sugli interessi e la rata che si otterrebbe con un tasso più alto di 1, 2 o 3 punti.

Ammortamento alla francese e all'italiana

Sono i due metodi di rimborso più diffusi:

• Alla francese (rata costante): è il modello adottato dalla quasi totalità delle banche italiane. La rata mensile rimane invariata per tutta la durata del mutuo; cambia la composizione interna: nei primi anni si paga prevalentemente la quota interessi, negli ultimi anni la quota capitale. Vantaggio: importo prevedibile, più facile pianificare il bilancio familiare.
• All'italiana (quota capitale costante): la quota capitale rimborsata ogni mese è la stessa, mentre la quota interessi diminuisce nel tempo. Le prime rate sono quindi più alte, ma il totale degli interessi pagati a fine piano è inferiore rispetto al metodo francese.

In entrambi i casi gli interessi di ogni mese si calcolano sul debito residuo: è il motivo per cui ogni euro rimborsato in anticipo elimina tutti gli interessi che quell'euro avrebbe generato fino alla scadenza.

Quanto mi prestano: il rapporto LTV

Il loan to value è il rapporto fra l'importo del mutuo e il valore dell'immobile. La guida della Banca d'Italia sul mutuo ipotecario indica che di norma l'intermediario concede un importo che non supera l'80% del valore dell'immobile stabilito in base alla perizia di un tecnico indipendente; sopra quella soglia i mutui esistono, ma richiedono garanzie aggiuntive e condizioni spesso meno favorevoli. Impostando prezzo e anticipo il calcolatore mostra l'LTV e segnala il superamento dell'80%.

Quale rata mi posso permettere

Sempre la Banca d'Italia suggerisce di stimare il reddito disponibile — cioè quello che resta dopo le spese ordinarie — e di verificare che la rata non superi un terzo di quel reddito, in modo da poter far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito dovute a malattia, infortunio o licenziamento. Il campo "reddito netto mensile disponibile" applica esattamente questo criterio e mostra il margine (o lo sforamento) in euro.

TAN e TAEG: perché sono diversi

Il TAN (Tasso Annuo Nominale) è il tasso con cui si calcolano gli interessi e quindi la rata: è quello da inserire nel campo "Tasso annuo". Il TAEG è invece il costo totale del credito espresso come tasso annuo effettivo ed è il numero da usare per confrontare due offerte.

Questo calcolatore stima il TAEG ricostruendo i flussi di cassa a intervalli regolari — all'erogazione il cliente riceve l'importo al netto di istruttoria, perizia e imposta sostitutiva; a ogni scadenza versa la rata più le spese di incasso e la quota del premio assicurativo — e ne cerca il tasso interno di rendimento con il metodo di Newton-Raphson, componendolo poi su base annua. Due conseguenze utili da sapere:

• Anche senza alcuna spesa il TAEG risulta leggermente superiore al TAN, perché il TAN è nominale annuo mentre il TAEG è effettivo: dodici capitalizzazioni mensili di un TAN del 3,50% danno un tasso effettivo del 3,56%.
• Nel costo totale del credito rientrano interessi, commissioni e imposte, ma non le spese notarili né i costi di trascrizione dell'atto di compravendita (art. 120-quinquies, comma 1, lettera d, del Testo unico bancario). Il notaio va quindi messo a budget a parte.

L'imposta sostitutiva sul mutuo

I finanziamenti bancari a medio e lungo termine — cioè con durata contrattuale superiore a diciotto mesi — sono esenti da imposta di registro, di bollo, ipotecaria e catastale e scontano al loro posto un'unica imposta sostitutiva, calcolata sull'ammontare erogato e normalmente trattenuta dalla banca al momento dell'erogazione (artt. 15 e 18 del DPR 601/1973). L'aliquota è dello 0,25% quando il finanziamento riguarda l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili a uso abitativo per i quali ricorrono i requisiti "prima casa"; sale al 2,00% quando quei requisiti non ricorrono, per esempio per una seconda casa. Su un mutuo di 200.000 € la differenza fra le due aliquote è di 3.500 € pagati subito.

Estinzione anticipata: quanto si risparmia davvero

Per i mutui stipulati da persone fisiche per l'acquisto o la ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione, o allo svolgimento della propria attività economica o professionale, è nullo qualunque patto o clausola che imponga al debitore un compenso o una penale per l'estinzione anticipata, totale o parziale (art. 120-ter del Testo unico bancario, che ha sostituito la norma introdotta dal decreto Bersani nel 2007). Rimborsare in anticipo, quindi, non costa nulla oltre al capitale restituito.

Il calcolatore mostra due strade: un rimborso extra a ogni rata, che accorcia il piano lasciando invariata la rata, e l'estinzione totale a una certa rata, che chiude il mutuo versando il debito residuo. In entrambi i casi vengono indicati gli interessi risparmiati e il numero di rate eliminate.

Tasso fisso o variabile: leggere lo stress test

Con un mutuo a tasso variabile la rata segue l'indice di riferimento e può salire anche di parecchio: la tabella di stress test mostra la rata a +1, +2 e +3 punti percentuali a parità di capitale e durata, e — se hai indicato il reddito — quanto peserebbe quella rata sul bilancio familiare. È il modo più diretto per capire se il variabile è sostenibile o se conviene la certezza del fisso.

Confrontare due offerte in colonna

Chi sta per firmare ha quasi sempre due fogli informativi sul tavolo, non uno. La sezione Confronto fra due mutui li mette affiancati e calcola la differenza riga per riga: rata, numero di rate, interessi, spese iniziali, spese ricorrenti, costo totale del credito, totale pagato e TAEG. Le due colonne passano per lo stesso motore di ammortamento e per lo stesso calcolo del TAEG usati nella parte alta della pagina, quindi sono confrontabili per costruzione.

Tre trappole che il confronto rende visibili:

• La rata più bassa non è l'offerta più conveniente. Allungare la durata abbassa la rata e alza gli interessi: se le due durate sono diverse il calcolatore lo segnala, perché in quel caso il totale degli interessi non è un paragone alla pari.
• Le spese iniziali non stanno nella rata. Istruttoria, perizia e imposta sostitutiva si pagano una volta sola e sparirebbero da qualunque confronto fatto sulle sole rate. Quando l'offerta più cara all'avvio è quella con la rata più leggera, la pagina calcola dopo quante rate la differenza rientra: prima di quel mese il cambio è in perdita. E se sull'intera durata quell'offerta resta comunque la più cara, la pagina lo scrive: tornare in pari sul conto corrente non vuol dire aver risparmiato.
• Il numero da confrontare è il TAEG. È il costo totale del credito espresso come tasso annuo effettivo, e comprende interessi, commissioni e imposte; le spese notarili restano fuori per legge (art. 120-quinquies, comma 1, lettera d, del Testo unico bancario).

La modalità «Mutuo attuale contro surroga» serve a decidere se cambiare banca. Nella colonna del mutuo attuale vanno il debito residuo di oggi e gli anni che mancano, non l'importo originario e la durata originaria: con lo stesso tasso, il piano di ammortamento residuo di un mutuo è identico a quello di un mutuo nuovo di importo pari al debito residuo, quindi gli interessi che compaiono in colonna sono esattamente quelli che ti restano da pagare. Gli interessi già versati non tornano indietro e non devono entrare nel confronto: la scelta riguarda solo il futuro.

Il confronto tiene fermo il tasso per tutta la durata anche nella colonna del variabile. È una semplificazione dichiarata: nessuno conosce l'andamento futuro degli indici, e disegnare una curva darebbe un numero preciso e falso. Per misurare quanto regge un variabile c'è lo stress test a +1, +2 e +3 punti.

Surroga: quando conviene simulare

La surroga (portabilità del mutuo, art. 120-quater del Testo unico bancario, norma nata con il decreto Bersani del 2007) consente di trasferire il mutuo a un'altra banca senza penali né oneri a carico del mutuatario: la nuova banca subentra nelle garanzie e non può addebitare spese di istruttoria, perizia o per le formalità della surrogazione, nemmeno in via indiretta. Per valutarne la convenienza usa il confronto affiancato scegliendo la modalità «Mutuo attuale contro surroga»: nella prima colonna il debito residuo di oggi con gli anni che mancano e il TAN che stai pagando, nella seconda lo stesso debito con il TAN proposto dalla nuova banca. La differenza di rata, di interessi e di costo totale compare già calcolata, e se il preventivo espone comunque una spesa iniziale la pagina indica dopo quante rate viene recuperata, oppure avverte che sull'intera durata non lo è.

Che cosa questo calcolatore non fa

• Non simula la variazione futura di un tasso variabile nel tempo: lo stress test applica un tasso costante più alto per l'intera durata, così da mostrare lo scenario peggiore in modo trasparente.
• Non include le spese notarili, l'imposta di registro sulla compravendita né le provvigioni di agenzia: sono voci legate all'acquisto dell'immobile, non al finanziamento.
• La detrazione Irpef è una stima del solo primo anno, calcolata sugli interessi e non sugli oneri accessori: non tiene conto della capienza Irpef, della quota spettante a ciascun intestatario né del rispetto dei requisiti di abitazione principale.
• Non sostituisce il Prospetto informativo europeo standardizzato (PIES) né il Foglio informativo che la banca è tenuta a consegnare: i valori qui calcolati sono una simulazione.

Fonti

• Banca d'Italia, Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici — sezioni "Quanto posso chiedere?" e "Quale rata mi posso permettere?" (PDF).
• D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601, artt. 15 e 18 — esenzione dei finanziamenti oltre diciotto mesi e imposta sostitutiva dello 0,25% / 2,00% (Normattiva); chiarimenti nella circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 19/E del 9 maggio 2005.
• D.Lgs. 1° settembre 1993, n. 385 (Testo unico bancario), art. 120-ter (estinzione anticipata senza penali), art. 120-quater (surrogazione) e art. 120-quinquies (costo totale del credito e TAEG).
• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 15, comma 1, lettera b) — detrazione Irpef del 19% sugli interessi passivi dei mutui ipotecari per l'abitazione principale, su un importo non superiore a 4.000 € l'anno; scheda dell'Agenzia delle Entrate.