Finanziario

Mutui

Il calcolatore mutui applica la formula dell'ammortamento alla francese per stimare la rata mensile a tasso fisso e a tasso variabile, confrontarle fianco a fianco e mostrare il piano di ammortamento del primo anno.

Il tuo calcolo

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Importo Mutuo (EUR)

Durata (anni)

TAN Fisso %

TAN Variab. %

Mutui: confronto tasso fisso e tasso variabile

Scegliere fra mutuo a tasso fisso e mutuo a tasso variabile è la decisione più importante prima di firmare. Lo strumento simula entrambe le opzioni a partire dall'importo, dalla durata e dai parametri di mercato, mostrando la rata, il totale degli interessi e il piano di ammortamento.

Tasso fisso

La rata rimane invariata per tutta la durata del mutuo. Il tasso è ancorato all'IRS (Interest Rate Swap) di pari durata maggiorato di uno spread bancario (tipicamente 0,5–1,5%). Vantaggi: prevedibilità totale, protezione da rialzi futuri. Svantaggio: tasso iniziale di solito più alto del variabile.

Tasso variabile

La rata cambia nel tempo seguendo un parametro di riferimento, di norma l'Euribor a 1, 3 o 6 mesi, maggiorato dello spread. Vantaggi: rate iniziali tipicamente più basse, possibilità di scendere ulteriormente in scenari di tassi calanti. Svantaggio: incertezza su quanto si pagherà nei prossimi anni e rischio di rialzo in caso di inflazione.

Quando conviene il fisso, quando il variabile

Fisso: utile quando i tassi sono storicamente bassi, quando il bilancio familiare è stretto e non sopporterebbe rialzi consistenti, quando si pianifica di tenere il mutuo per la durata intera.
Variabile: utile in scenari di tassi alti o calanti, se il bilancio ha margine per assorbire rialzi e se si prevede di estinguere o surrogare il mutuo nei primi anni.

Surroga e rinegoziazione

Se i tassi cambiano significativamente dopo la firma:

Rinegoziazione: si modifica il mutuo con la stessa banca; richiede l'accordo della banca.
Surroga (art. 8 D.L. 7/2007): si trasferisce il mutuo a un'altra banca senza costi a carico del mutuatario. Il debito residuo, le ipoteche e le garanzie passano automaticamente alla nuova banca.

Costi accessori

Oltre alla rata vanno considerati: spese di istruttoria, perizia, atto notarile per l'ipoteca, imposta sostitutiva (0,25% per la prima casa, 2% per altre case), polizza scoppio e incendio obbligatoria. Tutti questi costi sono inclusi nel TAEG ma non nel TAN: per confrontare offerte, fai sempre riferimento al TAEG.

Inserisci l'importo richiesto, la durata preferita (10–30 anni) e i TAN fisso e variabile ottenuti in preventivo: lo strumento calcola rata, totale restituito e interessi complessivi per entrambe le opzioni, più una tabella comparativa tra le principali durate. Utile a chi sta valutando l'acquisto della prima casa o una surroga.

Quanto è la rata di un mutuo da 200.000 euro?

Con la formula dell'ammortamento alla francese (rata = C × r × (1+r)^n / ((1+r)^n − 1)), un mutuo da 200.000 € a TAN fisso 3,15% su 25 anni genera una rata mensile di circa 964 €, per un totale restituito di circa 289.230 € (interessi: ~89.230 €). Con TAN variabile 3,95% la rata sale a circa 1.050 €.

Avvertenza

Il risultato è una stima basata su parametri standard e non rappresenta un calcolo ufficiale. Per importi vincolanti consulta i canali ufficiali (Agenzia delle Entrate, INPS, banca) o un commercialista o CAF.

Come calcolare la rata del mutuo

Stima la rata mensile, gli interessi totali e il piano di ammortamento per un mutuo a tasso fisso o variabile.

1
Inserisci l'importo del mutuo
Digita nel campo 'Importo Mutuo (EUR)' la somma che intendi richiedere alla banca, ad esempio 200.000 €.
2
Scegli la durata
Seleziona la durata desiderata dal menu a tendina: sono disponibili 10, 15, 20, 25 o 30 anni.
3
Inserisci i tassi TAN
Compila il campo 'TAN Fisso %' con il tasso annuo nominale del mutuo a tasso fisso e il campo 'TAN Variab. %' con quello del variabile.
4
Leggi i risultati
Il calcolatore mostra la rata mensile, il totale pagato e gli interessi per entrambe le opzioni, più il piano dei primi 12 mesi.
5
Confronta le durate alternative
Scorri la tabella 'Confronto Durate' per vedere come cambiano rata e interessi totali al variare degli anni di rimborso.

Domande frequenti

Come si calcola la rata del mutuo?

Si usa la formula dell'ammortamento alla francese: rata = C × r × (1+r)^n / ((1+r)^n − 1), dove C è il capitale, r il tasso mensile (TAN annuo ÷ 12 ÷ 100) e n il numero di rate. Per 200.000 € a TAN 3,15% su 25 anni si ottiene una rata di circa 964 €/mese.

Qual è la differenza tra TAN e TAEG?

Il TAN (Tasso Annuo Nominale) misura solo il costo degli interessi puri. Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) include anche le spese di istruttoria, perizia, polizza incendio e altri oneri accessori. Per confrontare offerte di banche diverse occorre sempre usare il TAEG, non il TAN.

Conviene il tasso fisso o il variabile?

Il fisso (ancorato all'IRS di pari durata + spread bancario) garantisce rata invariata per tutta la durata: ideale quando i tassi sono bassi o il bilancio familiare è stretto. Il variabile (Euribor + spread) offre rate iniziali di solito più basse ma può salire; conviene se si ha margine finanziario o si prevede di surrogare nei primi anni.

Quanto incide la durata sugli interessi totali?

Moltissimo: su 200.000 € a TAN 3,15%, la durata a 10 anni costa circa 33.400 € di interessi totali, quella a 20 anni circa 69.800 €, quella a 30 anni circa 109.400 €. Allungare la durata abbassa la rata mensile ma aumenta sensibilmente il costo complessivo del finanziamento.

Cos'è la surroga del mutuo e quanto costa?

La surroga (art. 8 D.L. 7/2007) trasferisce il mutuo a un'altra banca senza spese a carico del mutuatario: il debito residuo, l'ipoteca e le garanzie passano automaticamente al nuovo istituto. È uno strumento gratuito per ottenere condizioni migliori se i tassi di mercato sono scesi rispetto alla firma originale.