Plusvalenza vendita immobile

Plusvalenza immobiliare: quando si paga davvero e quanto

Vendere una casa più cara di quanto l'hai pagata non basta a far scattare le tasse. Il legislatore ha deciso che la plusvalenza immobiliare è un reddito diverso imponibile solo in situazioni tassative, elencate dall'art. 67 comma 1 lettera b del TUIR. Fuori da quelle, il guadagno non si dichiara nemmeno.

La regola che tutti conoscono è quella dei cinque anni: se fra l'acquisto (o la fine della costruzione) e la vendita sono passati più di cinque anni, non si paga nulla, qualunque sia il guadagno. A questa se ne affiancano due altrettanto importanti: gli immobili ricevuti in eredità sono sempre esclusi, e lo sono anche quelli che per la maggior parte del periodo di possesso sono stati abitazione principale del venditore o dei suoi familiari.

Le tre trappole che i calcolatori online ignorano

La casa ricevuta in donazione. Il quinquennio non parte dalla donazione, ma «dalla data di acquisto da parte del donante»: sono parole della norma. Chi ha ricevuto in regalo dal padre una casa che il padre aveva da vent'anni può rivenderla subito senza plusvalenza. Lo stesso articolo 68 stabilisce che il costo da confrontare con il prezzo di vendita è quello che aveva sostenuto il donante.

Gli immobili Superbonus. Dal 1° gennaio 2024 la lettera b-bis dell'art. 67 ha creato un presupposto autonomo: se sull'immobile sono stati eseguiti interventi ex art. 119 del D.L. 34/2020 conclusi da non più di dieci anni, la plusvalenza è imponibile anche oltre il quinquennio. Restano esclusi gli immobili ereditati e quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte dei dieci anni. In più, chi ha fruito del 110% con sconto in fattura o cessione del credito non può dedurre quelle spese se i lavori sono finiti da meno di cinque anni, e le deduce al 50% se sono finiti da più di cinque.

I terreni edificabili. Non hanno quinquennio: la loro cessione genera plusvalenza imponibile «in ogni caso». E non possono usare l'imposta sostitutiva del notaio, esclusa espressamente dalla norma che la prevede.

26% dal notaio oppure IRPEF

Quando la plusvalenza è imponibile ci sono due strade. La prima è l'imposta sostitutiva del 26%, che va chiesta al notaio con apposita dichiarazione resa in sede di rogito: il notaio la applica, la versa e chiude ogni adempimento. È prevista dall'art. 1 comma 496 della legge 266/2005 e l'aliquota è salita dal 20% al 26% il 1° gennaio 2020. La seconda è la tassazione IRPEF ordinaria: la plusvalenza si somma al reddito complessivo e sconta l'aliquota marginale, più le addizionali regionale e comunale. Conviene solo a chi ha redditi molto bassi.

Come si abbassa legalmente la plusvalenza

Il costo da confrontare con il prezzo di vendita non è solo quello che hai pagato al venditore: comprende l'imposta di registro o l'IVA, l'onorario del notaio, la provvigione dell'agenzia e tutte le spese incrementative documentate — ristrutturazioni, ampliamenti, opere che hanno aumentato il valore. Conservare le fatture è l'unico modo per portarle in deduzione: senza documenti, la plusvalenza è più alta e l'imposta pure.

Che cosa questo calcolatore non fa

Non conosce i tuoi scaglioni IRPEF: per il regime ordinario ti chiede l'aliquota marginale e non aggiunge le addizionali regionale e comunale. Non applica l'indice ISTAT FOI di rivalutazione del costo previsto per gli immobili Superbonus posseduti da oltre cinque anni: lo lascia come campo da compilare. Non tratta partecipazioni qualificate cedute prima del 2019, affrancamenti, regimi di gestione patrimoniale, né la tassazione separata dei terreni edificabili (che richiede l'aliquota media del biennio precedente). Per un'operazione reale servono il tuo notaio, il tuo commercialista o l'assistenza dell'intermediario.

Fonti

• Art. 67 comma 1 lettere b), b-bis), c-bis), c-ter) e c-sexies) del TUIR (D.P.R. 917/1986), testo vigente: brocardi.it, consultato il 16/09/2026.
• Imposta sostitutiva sulle plusvalenze immobiliari: art. 1 c. 496 L. 266/2005 nel testo pubblicato dall'Agenzia delle Entrate (PDF) e art. 1 c. 695 L. 160/2019 che ne ha portato l'aliquota dal 20% al 26% dal 1° gennaio 2020 (PDF), 16/09/2026.
• Aliquota del 26% sui redditi finanziari e base imponibile ridotta al 48,08% per i titoli di Stato ed equiparati: art. 3 del D.L. 66/2014, Gazzetta Ufficiale, 16/09/2026.
• Cripto-attività, soglia di 2.000 € valida per il 2023 e il 2024: Agenzia delle Entrate, circolare n. 30/E del 27 ottobre 2023, agenziaentrate.gov.it, 16/09/2026.
• Abolizione della soglia dal 2025 e aliquota al 33% dal 2026 (art. 1 cc. 24-25 L. 207/2024): Agenzia delle Entrate — FiscoOggi, fiscooggi.it, 16/09/2026.
• Token di moneta elettronica in euro al 26% e irrilevanza della conversione euro/token (art. 1 c. 28 L. 199/2025): Agenzia delle Entrate — FiscoOggi, fiscooggi.it, 16/09/2026.