Estinguere il mutuo o investire la liquidità?
Estinguere il mutuo equivale a un investimento sicuro che rende quanto il tasso del mutuo. Conviene estinguere se quel tasso è superiore al rendimento netto che otterresti investendo la stessa somma a pari rischio. Vanno considerati penale (zero per la prima casa post 2007), detrazione interessi e fondo di emergenza.
Estinguere il mutuo vs Investire la liquidità: tabella comparativa
| Aspetto | Estinguere il mutuo | Investire la liquidità |
|---|---|---|
| Rendimento equivalente | Pari al tasso del mutuo (certo) | Atteso, variabile e con rischio |
| Rischio | Nullo (debito azzerato) | Volatilità di mercato |
| Liquidità | Immobilizzata nell'immobile | Disponibile e flessibile |
| Fiscalità | Si perde la detrazione 19% interessi | Rendimenti tassati 26%/12,5% |
| Aspetto psicologico | Vivere senza debito | Patrimonio che cresce |
Quando conviene estinguere
- Il tasso del mutuo è alto rispetto ai rendimenti sicuri disponibili.
- Sei avverso al rischio e vuoi azzerare il debito.
- Mantieni comunque un fondo di emergenza adeguato.
Quando conviene investire
- Il tasso del mutuo è basso e investi con orizzonte lungo.
- Hai un'adeguata tolleranza al rischio e diversificazione.
- Vuoi mantenere liquidità e flessibilità finanziaria.
Il verdetto
Regola pratica: confronta il tasso del mutuo (al netto della detrazione 19% sugli interessi prima casa) con il rendimento netto atteso a pari rischio. Non azzerare mai tutta la liquidità: l'estinzione totale ha senso solo mantenendo un fondo di emergenza.
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Domande frequenti
C'è una penale per estinguere il mutuo?
Per i mutui prima casa di persone fisiche stipulati dopo il 2 febbraio 2007 la penale è azzerata (Legge Bersani); per gli altri si applica la penale contrattuale.
Meglio estinzione totale o parziale?
L'estinzione parziale che riduce la durata (anziché la rata) è spesso il miglior compromesso tra risparmio interessi e mantenimento di liquidità.
La detrazione fiscale cambia il calcolo?
Sì: la detrazione IRPEF 19% sugli interessi passivi prima casa riduce il costo effettivo del mutuo e quindi la convenienza dell'estinzione.