Cedolare secca o IRPEF: cosa conviene sull'affitto?
La cedolare secca è una tassa sostitutiva del 21% (10% per canone concordato) sul canone di locazione, senza deduzioni. L'IRPEF tassa il 95% del canone alla tua aliquota marginale. La cedolare conviene se la tua aliquota IRPEF supera il 21%, cioè per redditi complessivi sopra circa 15.000-18.000 €.
Cedolare secca vs IRPEF ordinaria: tabella comparativa
| Aspetto | Cedolare secca | IRPEF ordinaria |
|---|---|---|
| Aliquota | 21% (10% concordato) | 23-43% (scaglioni) |
| Base imponibile | 100% del canone | 95% del canone |
| Deduzioni/detrazioni | Nessuna | Sì (oneri deducibili) |
| Imposta di registro | Esente | 2% del canone annuo |
| Imposta di bollo | Esente | Dovuta |
| Adeguamento ISTAT canone | Non consentito | Consentito |
Quando conviene la cedolare secca
- Reddito complessivo medio-alto (aliquota marginale > 21%).
- Non hai molte detrazioni/deduzioni da far valere.
- Vuoi semplicità: niente imposta di registro né bollo.
- Canone concordato: aliquota agevolata al 10%.
Quando conviene l'IRPEF ordinaria
- Reddito basso (primo scaglione 23% ma con detrazioni che azzerano l'imposta).
- Hai molte detrazioni (spese mediche, mutuo, ristrutturazioni).
- Vuoi poter adeguare il canone all'inflazione ISTAT.
Il verdetto
Per la maggior parte dei proprietari con reddito medio la cedolare secca al 21% conviene. Diventa quasi sempre vantaggiosa con il canone concordato al 10%. Fai la simulazione con i tuoi numeri reali.
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Domande frequenti
La cedolare secca si può cambiare ogni anno?
Sì. L'opzione per la cedolare si esercita in fase di registrazione o per le annualità successive entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente. Puoi passare da cedolare a IRPEF e viceversa.
La cedolare conviene con canone concordato?
Quasi sempre: l'aliquota scende al 10% e il canone concordato è comunque inferiore al libero mercato, ma il risparmio fiscale e l'esenzione da registro/bollo lo rendono molto competitivo.