Finanziario

Capacità di indebitamento mutuo

Il calcolatore di capacità di mutuo stima quanta somma puoi richiedere alla banca in base al tuo reddito netto mensile, all'eventuale reddito del partner, alle rate già in corso, alla durata desiderata e al tasso atteso.

Il tuo calcolo

Modifica i dati e confronta

Netto mensile principale (€)

Netto mensile partner (€)

Altre rate in corso (€/m)

Durata (anni)

Tasso atteso (%)

Mutuo massimo prudente

137.828 €

Rata max 30% reddito: 690 €/mese

Reddito netto totale2300 €/m

Rata max sostenibile (30%)690 €

Rata max aggressiva (35%)805 €

Importo max prudente137.828 €

Importo max aggressivo160.799 €

Valore casa max (LTV 80%)172.285 €

Capacità di mutuo: quanto posso permettermi?

La capacità di mutuo dipende da reddito netto, altre rate in corso, durata, tasso. Le banche italiane applicano la regola del 30-35%: la rata totale (mutuo + altre) non deve superare 30-35% del reddito netto.

Regole prudenziali

Rata max 30% netto: zona di sicurezza, sostenibile in caso di imprevisti.
35% massimo: limite oltre cui banche raramente concedono.
40%+: solo con doppio reddito stabile e fideiussione.

LTV (Loan-to-Value)

La banca finanzia fino a 80% del valore immobile (LTV 80%). Per un acquisto da 200.000 €, l'importo max è 160.000 €. Il restante 20% (40.000 €) deve essere capitale proprio (oltre a tasse e spese accessorie).

Spese accessorie all'acquisto

Imposte di registro/IVA: 2% (prima casa privato) o 4% (prima casa nuovo da impresa).
Notaio: 2.000-4.000 €.
Imposta sostitutiva mutuo: 0,25% prima casa, 2% altre.
Perizia banca: 250-400 €.
Polizza scoppio/incendio: 200-400 €/anno.
Agenzia immobiliare (se usata): 2-4% del valore.

Calcolo conservativo

Considera sempre uno scenario di stress: rata fissa con tasso +2 punti, perdita di un reddito per 6 mesi, riparazioni straordinarie. Se nei calcoli la rata resta sotto il 35%, il mutuo è sostenibile.

Avvertenza

Stima orientativa. Per concrete capacità banca consulta un broker indipendente. La banca valuta anche stabilità lavorativa (tempo indeterminato, anzianità lavorativa > 6-12 mesi), garanzie, storia creditizia (CRIF).

Applica la regola prudenziale usata dagli istituti italiani: la rata mutuo non deve superare il 30% del reddito netto complessivo (soglia sostenibile) né il 35% (tetto massimo). Dall'importo finanziabile risale anche al valore immobile acquistabile, ipotizzando il classico LTV all'80% — cioè la banca copre fino all'80% del prezzo. Utile a chi vuole orientarsi prima di incontrare il consulente bancario.

Quanto mutuo posso ottenere con il mio reddito?

L'importo massimo finanziabile si calcola con la formula delle rendite: Importo = RataMax × (1 − (1 + r)^(−n)) / r, dove r è il tasso mensile e n il numero di mesi. La rata massima è il 30% del reddito netto totale, detratte le rate in corso. Con 2.300 € netti totali, tasso 3,5%, 25 anni: rata max 690 €, importo ≈ 138.000 €, casa acquistabile fino a ≈ 172.000 € (LTV 80%).

Avvertenza

Il risultato è una stima basata su parametri standard e non rappresenta un calcolo ufficiale. Per importi vincolanti consulta i canali ufficiali (Agenzia delle Entrate, INPS, banca) o un commercialista o CAF.

Come calcolare la capacità di mutuo

Inserisci i tuoi dati reddituali e i parametri del finanziamento per ottenere l'importo massimo finanziabile e la rata sostenibile.

1
Inserisci il reddito netto mensile principale
Digita il tuo stipendio netto mensile nel campo 'Netto mensile principale'. Il valore predefinito è 1.800 €; modificalo con il tuo importo effettivo.
2
Aggiungi il reddito del partner (se presente)
Se acquisti con un cointestatario, inserisci il suo reddito netto mensile nel campo 'Netto mensile partner'; altrimenti lascia 0.
3
Indica le altre rate in corso
Inserisci la somma mensile di eventuali prestiti o finanziamenti già attivi (auto, personale, ecc.) nel campo 'Altre rate in corso': riducono la rata disponibile per il mutuo.
4
Imposta durata e tasso atteso
Scegli la durata in anni (da 5 a 40) e il tasso annuo atteso in percentuale; il calcolatore converte automaticamente al tasso mensile per la formula delle rate.
5
Leggi i risultati
Il tool mostra il mutuo massimo prudente (rata ≤ 30% reddito), quello aggressivo (rata ≤ 35%) e il valore immobile acquistabile con LTV 80%.

Domande frequenti

Come si calcola la capacità di mutuo?

Le banche italiane applicano la regola del 30-35%: la rata mensile non deve superare il 30% del reddito netto totale (scenario prudente) o il 35% (limite massimo). L'importo finanziabile si ottiene moltiplicando la rata massima per il fattore di attualizzazione: (1 - (1 + r)^(-n)) / r, dove r è il tasso mensile e n il numero di mesi.

Con 1.800 € netti al mese e tasso 3,5% a 25 anni, quanto mutuo posso ottenere?

La rata prudente massima è 1.800 × 30% = 540 €/mese. Con tasso mensile 0,2917% e 300 rate il fattore di attualizzazione vale circa 199,8, quindi l'importo finanziabile è circa 540 × 199,8 ≈ 108.000 €. Aggiungendo un reddito partner di 500 € la rata sale a 690 €, portando il mutuo a circa 138.000 €.

Cosa significa LTV 80% e perché è importante?

LTV (Loan-to-Value) indica la percentuale del valore dell'immobile che la banca è disposta a finanziare. Con LTV 80%, per comprare una casa da 200.000 € la banca eroga al massimo 160.000 €; i restanti 40.000 € devono essere coperti con capitale proprio, senza contare tasse e spese notarili.

Le altre rate in corso (auto, prestito personale) riducono il mutuo ottenibile?

Sì, in modo diretto. La rata massima sostenibile si calcola sul reddito totale e va sottratta delle rate già in corso. Se hai una rata auto da 200 €/mese e il tetto è 540 €, la rata disponibile per il mutuo scende a 340 €, riducendo proporzionalmente l'importo finanziabile.

Quali spese accessorie devo considerare oltre al mutuo?

Le principali voci aggiuntive sono: imposta di registro 2% (prima casa da privato) o IVA 4% (prima casa nuova da impresa), parcella notarile 2.000-4.000 €, imposta sostitutiva mutuo 0,25% (prima casa) o 2% (altre), perizia bancaria 250-400 €, polizza scoppio/incendio 200-400 €/anno, e provvigione agenzia 2-4% se usata.