Imposta di successione su un immobile

Imposta di successione su un immobile: cosa si paga davvero

Chi eredita una casa scopre quasi sempre due cose insieme. La prima è che l'imposta di successione, quella con le aliquote del 4, 6 e 8 per cento, spesso non è dovuta: la franchigia di un milione di euro per erede in linea retta copre la grande maggioranza dei patrimoni familiari italiani. La seconda è che, nonostante questo, un versamento va comunque fatto, perché sugli immobili si pagano imposta ipotecaria e imposta catastale a prescindere dalla franchigia.

Le due imposte valgono il 2% e l'1% del valore dell'immobile, con un minimo di 200 € ciascuna. Se però almeno uno degli eredi dichiara nella dichiarazione di successione di avere i requisiti «prima casa», entrambe scendono alla misura fissa di 200 €: su un valore catastale di 150.000 € si passa da 4.500 € a 400 €.

Il valore è quello catastale, non quello di mercato

È il punto in cui si sbaglia più spesso. La base delle imposte ipotecaria e catastale non è il prezzo a cui la casa si venderebbe, ma il valore catastale: rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente della categoria. Per un'abitazione ordinaria ereditata da chi chiede la prima casa il moltiplicatore è 110, per le altre abitazioni 120. Se non conosci il valore catastale del tuo immobile, la pagina dedicata al valore catastale lo ricava dalla rendita.

Quando la casa fa scattare anche l'imposta di successione

Il valore catastale della casa entra nell'attivo ereditario insieme a conti correnti, titoli e altri beni. Solo se la quota di un singolo erede, sommati tutti i beni e dedotte le passività, supera la sua franchigia, scatta l'imposta di successione sull'eccedenza. Il calcolatore qui sopra ti fa inserire anche gli altri beni della tua quota proprio per questo.

Cosa non entra nell'imposta

• Titoli di Stato italiani ed equiparati (BOT, BTP, CCT, buoni fruttiferi postali): esclusi dall'attivo ereditario.
• Polizze vita: l'indennità pagata ai beneficiari designati non rientra nell'asse ereditario.
• TFR e indennità di fine rapporto spettanti agli eredi.
• Aziende, quote e partecipazioni di controllo trasferite al coniuge o ai discendenti che proseguono l'attività per almeno cinque anni (art. 3 c. 4-ter del Testo unico).
• Veicoli iscritti al PRA, che seguono la procedura di voltura e non l'imposta di successione.

Che cosa questo calcolatore non fa

Non calcola l'imposta di bollo e le tasse per i servizi ipotecari e catastali, importi fissi minori che il software di compilazione dell'Agenzia liquida in automatico. Non gestisce le agevolazioni a codice (beni culturali, compendio unico, fondi rustici montani, aziende esenti) né il credito per imposte pagate all'estero. Non determina il valore catastale partendo dalla rendita. Per una pratica reale — asse complesso, eredi minori, immobili in più province, rinunce, accettazione con beneficio di inventario — serve un notaio, un commercialista o un CAF.

Fonti

• Agenzia delle Entrate, Imposta di successione — Aliquote e franchigie: agenziaentrate.gov.it, consultato il 16/09/2026.
• Agenzia delle Entrate, Guida al calcolo dell'imposta di successione (procedura di calcolo, presunzione del 10%, riduzione art. 25, tabella dei gradi di parentela): agenziaentrate.gov.it, 16/09/2026.
• Agenzia delle Entrate — FiscoOggi, Successione e imposte ipotecaria e catastale (2% e 1%, minimo 200 €, misura fissa 200 € con requisiti prima casa ex art. 69 c. 3 L. 342/2000): fiscooggi.it, 16/09/2026.
• Agenzia delle Entrate, Imposta di donazione — Donazione di beni immobili: agenziaentrate.gov.it, 16/09/2026.
• Consiglio Nazionale del Notariato, Studio 101-2024/T, e Federnotizie sull'abrogazione del coacervo successorio (art. 8 c. 4 TUS) e sulla permanenza del coacervo donativo (art. 57 TUS) dopo il D.Lgs. 139/2024: notariato.it e federnotizie.it, 16/09/2026.